2022/03/01房東出租房屋租稅優惠及對代管業與包租業之認識

國內有些人擁有數間住宅，除了自住外, 可以出租以收取租金收入。政府為鼓勵個人房東將房屋出租予接受政府租金補貼者，以及透過主管機關認定或許可登記之「租屋服務事業」或「租賃住宅服務業」包租或代管，即能享有個人綜合所得稅租稅優惠。以下僅對租賃住宅服務業規定及相關租稅優惠予以介紹。

惟個人以自有少數空置房屋出租，收取租金收入，一般不會有設置店面、辦公處所或招牌等情形，也不會僱用員工來經營。但若設有固定營業場所，或具備營業牌號，或者有僱用人員協助處理房屋出租事宜者，依財政部財稅字第０９７０４５５５６６０號令，應辦理營業登記，課徵營業稅，核先敘明。

壹：　代管業與包租業之差異　

為保障住宅租賃雙方權益及健全租賃住宅市場發展，期使租賃住宅市場制度更為完善，內政部於106年12月27日制定租賃管理條例（以下簡稱管理條例），依據該管理條例租賃住宅服務業，係指「租賃住宅代管業(簡稱代管業)」及「租賃住宅包租業(簡稱包租業)」。代管業係指受出租人之委託，經營租賃住宅管理業務之公司（經營代管業務之公司）；包租業係指承租租賃住宅並轉租（註１），及經營該租賃住宅管理業務之公司（經營包租業務之公司）。

代管業與包租業兩者不同, 依照107年1月22日租賃住宅市場發展及管理條例 -產業篇問答集，兩業差異如下：

一、業務性質不同：代管業係受出租人(房東)之委託，對出租人所有之租賃住宅進行管理業務，屬「代理房東管理」性質；包租業係承租租賃住宅後，轉租給他人居住使用，並對該租賃住宅進行管理業務，屬「二房東自行管理」並非受託管理性質。

二、業務範圍不同：代管業經營「租賃住宅管理業務」包含租賃住宅之屋況與設備點交、收租及押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理等事項；包租業經營範圍除上開「租賃住宅管理業務」外，尚須有租賃住宅「承租及轉租」行為，即包租業應分別與出租人(房東)及次承租人(房客)簽訂租賃契約，故較代管業增加租賃契約責任之履行。

三、營業收入方式不同：代管業係以收取約定之代管費用為服務報酬，實務上常以租賃住宅月租金之一定比例為計算基礎，並於委託管理租賃住宅契約書約明；包租業係獲取承租後轉租之租金差額，且須負擔承租後未轉租之閒置損失等風險。

不論是「租賃住宅代管業」或「租賃住宅包租業」均應辦理租賃住宅服務業登記，目前該行業為許可登記，即經營代管或包租的租賃住宅服務，均應向直轄市、縣(市)主管機關申請許可，並於許可後 3 個月內應辦妥公司登記；完成公司登記後 6 個月內應繳存營業保證金、置租賃住宅管理人員及加入登記所在地之同業公會，並檢附上開證明文件向直轄市、縣(市)主管機關申請租賃住宅服務業登記，領得登記證後始得營業。

不論是「租賃住宅代管業」或「租賃住宅包租業」，除符合上述規定外，並應雇用具備「租賃住宅管理人員資格者」（註２）；且應設置專任賃住宅管理人員至少一人；其分設營業處所者，每一營業處所，應置專任租賃住宅管理人員至少一人，前項專任租賃住宅管理人員，不得同時受僱於二家以上租賃住宅服務業。（管理條例第２９條）

註１：轉租：指承租租賃住宅，以其全部或一部租與他人居住使用，他人支付租金之租賃行為。（管理條例第３條第９款）

註２：經參加全國聯合會舉辦租賃住宅管理人員資格訓練並測驗合格者，應於取得合格證明之日起一年內向中央主管機關或其指定之機關（構）、團體、學校登錄及領有租賃住宅管理人員證書，始得充任租賃住宅管理人員。（管理條例第２６條）

貳：　房東委託代管業提供服務應注意事項　

房東委託代管業提供服務，房東與業者屬於「委任契約」之法律關係，應與代管業者簽訂「委託管理租賃住宅契約書」，且應要求租賃管理人員在屋況與附屬設備點交證明文件租金、押金及相關收據（退懷租金、押金證明）簽章．

房東與業者簽訂「委託管理租賃住宅契約書」時，應注意內政於108年9月5日內政部台內地字第1080264470號公告之「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」之相關規定。應記載事項包含：(1)契約審閱期間，(2)委託管理標的，(3)委託管理期間，(4)報酬約定及給付，(5)委託管理項目，(6)違反使用限制之處理，(7)修繕之處理，(8)委託人之義務及責任，(9)受託人之義務及責任，(10)租賃住宅返還之處理，(11)委託人提前終止契約，(12)受託人提前終止契約，(13)履行本契約之通知，(14)契約及相關附件效力，(15)當事人及相關人員基本資料．

參：　房東委託包租業提供服務應注意事項　

房東將房屋出租與包租業者進行包租，房東與業者屬於「租賃契約」之法律關係，應與業者簽訂住宅包租契約書，並要求租賃管理人員在住宅標的現況確認書、屋況與附屬設備點交證明文件租金、押金及相關收據（退懷租金、押金證明）簽章．

房東與業者簽訂「住宅包租契約書」時，應注意內政於中華民國 108 年 2 月 23 日內政部內授中辦地字第 1080260693 號令訂定之「住宅包租契約應約定及不得約定事項」之相關規定，該規定於108年6月１日生效。應記載事項包含：(1) 租賃標的，(2) 租賃期間，(3) 租金約定及支付，(4) 押金約定及返還，(5) 租賃期間相關費用之支付，(6)稅費負擔之約定，(7) 使用租賃住宅之限制，(8) 修繕，(9) 室內裝修，(10) 出租人之義務及責任，(11) 包租業之義務及責任，(12) 租賃住宅部分滅失，(13) 提前終止租約之約定，(14) 租賃住宅之返還， (15) 租賃住宅所有權之讓與，(16)出租人提前終止租約，(17)包租業提前終止租約，(18)、出租人提前終止租約之處理，(19)、遺留物之處理，(20)履行本契約之通知，(21)其他約定，(22) 契約及其相關附件效力，(23)當事人及相關人員基本資料．

肆：　租金收入個人綜合所得稅租稅優惠－僅適用於個人出租人

一、依照管理條例第１７條規定：個人住宅所有權人將住宅委託代管業或出租予包租業轉租，契約約定供居住使用一年以上者，得依下列規定減徵租金所得稅：

（一） 出租期間每屋每月租金收入不超過新臺幣六千元部分，免納綜合所得稅。

（二） 出租期間每屋每月租金收入超過新臺幣六千元部分，其租金所得必要損耗及費用之減除，住宅所有權人未能提具確實證據者，依下列方式認列：１．每屋每月租金收入超過新臺幣六千元至二萬元部分，依該部分租金收入百分之五十三計算。２．每屋每月租金收入超過新臺幣二萬元部分，依該部分租金收入按所得稅法相關法令規定之減除標準（現行為４３％）計算。

前項減徵租金所得稅規定，實施年限為五年；其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。

二、依照住宅法第１５條規定－僅適用於個人出租人 (即公益出租人)：

住宅所有權人或未辦建物所有權第一次登記住宅且所有人不明之房屋稅納稅義務人將住宅出租予依本法規定接受主管機關租金補貼或其他機關辦理之各項租金補貼者，於住宅出租期間所獲租金收入，免納綜合所得稅。但每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣一萬五千元（110年5月以前為1萬元），故出租住宅予接受政府租金補貼之公益出租人：出租期間所獲租金收入，自110年6月起每屋每月在1萬5千元以下（110年5月以前為1萬元），免納綜合所得稅。超過部分，以減除該部分之必要損耗及費用後餘額為租賃所得，如不逐項舉證費用，其必要損耗及費用現行規定為租金收入43%。

三、依照住宅法第２３條規定－僅適用於個人出租人(供做社會住宅)：：

住宅所有權人依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款規定（１）將住宅出租予主管機關、（２）租屋服務事業轉租及代為管理，或（3）經由租屋服務事業媒合及代為管理作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用，得依下列規定減徵租金所得稅：一、住宅出租期間所獲租金收入，免納綜合所得稅。但每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣一萬五千元。（110年5月以前為1萬元）二、住宅出租期間之租金所得，其必要損耗及費用之減除，住宅所有權人未能提具確實證據者，依應課稅租金收入之百分之六十計算。

前項減徵租金所得稅規定，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視視情況延長之。

四、房東選擇包租或代管方式，申報個人綜合所得稅時應注意事項及應檢附文件如下：

（一）選擇「包租」方式：房東依「租屋服務事業」、「租賃住宅服務業」之業者按規定開立租賃所得扣免繳憑單申報，其所得格式代號，經「租屋服務事業」出租者代號為51R；經「租賃住宅服務業」出租者代號為51M，採用網路申報綜合所得稅時，系統會直接計算徵免之租賃所得。

（二）選擇「代管」方式：房東應自行依租賃合約申報並檢附租賃合約及委託管理合約，採網路辦理綜合所得稅申報者，經「租屋服務事業」出租者，請選擇代號74S；如經「租賃住宅服務業」出租者，請選擇代號74M，系統會直接計算徵免之租賃所得。

註3：租屋服務事業--經主管機關認定之私法人及團體（1.立案之社會團體或財團法人，其章程明定辦理社會福利或住宅相關業務。2.不動產租售業、不動產經紀業或其他相關服務業）。

註4：租賃住宅服務業----指租賃住宅代管業及包租業，以租賃住宅服務商業之業別，向直轄市、縣（市）主管機關申請許可並辦妥公司登記。

可至內政部租賃住宅服務業資訊系統查詢，網址：https://resim.land.moi.gov.tw/rentquery/Pgp_1_1_1q。

註5：依所得年度財政部頒定財產租賃必要損耗及費用標準。

僅就以下案例，若甲自然人出租住宅每月租金收入50,000元，試計算依住宅法第15條、第23條及租賃住宅市場發展及管理條例第17條下之綜合所得課稅所得

110.05.31後

110.05.31前

伍：營業稅減免規定

一、依住宅法第22條規定，社會住宅營運期間作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用之租金收入，及依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款收取之租屋服務費用，免徵營業稅。

二、租賃住宅包租業營業人轉租個人住宅供自然人使用課徵營業稅規定

依財政部１０７年７月１６日台財稅字第１０７００５４１０５０號令函釋，

依租賃住宅市場發展及管理條例第19條規定許可設立之租賃住宅包租業營業人，承租符合同條例第17條規定之個人住宅，轉租供自然人居住使用，且無同條例第4條規定之情形者，應逐屋編製「○○公司租賃住宅租金收支明細表」（格式詳附件1）作為列帳憑證，以備稽徵機關查核。

二、租賃住宅包租業營業人，應於收款時，按收取之租金開立「租賃住宅包租業租金收據」（格式詳附件2），交付次承租人，並於該次收款時，就「○○公司租賃住宅租金收支明細表」計算之「本次結餘數」為正數者，核認服務費收入，開立二聯式應稅統一發票自行留存備查。

財政部進一步說明，衡酌包租業向自然人房東承租房屋轉租自然人（C2B2C）交易模式，包租業者僅為轉租媒介，其提供服務之價額為向次承租人（自然人）收取租金收入，減除支付自然人房東租金支出後之差額。爰發布釋令規定包租業憑證開立及營業稅額計算相關事項，說明如下：

（一）包租業者應為符合租賃管理條例第19條規定許可設立之租賃住宅服務公司，承租符合同條例第17條規定之個人住宅（即承租個人住宅所有權人房屋，並約定供居住使用1年以上），轉租供自然人居住使用，且無同條例第4條規定之情形（租賃住宅供休閒或旅遊為目的、由政府或其設立之專責法人或機構經營管理、由合作社經營管理、租賃期間未達30日）者。

（二）為利包租業計算租金收入與租金支出之差額，包租業者應按承租個人住宅所有權人，逐屋編製「○○公司租賃住宅租金收支明細表」作為列帳憑證，以備稽徵機關查核；於收取次承租人轉租租金、租金增（減）及支付個人住宅所有權人承租租金、租金增（減）時，依時序逐筆分項填列對應欄位，並計算「本次結餘數」，倘其為正數者，應開立二聯式應稅統一發票自行留存備查及將發票字軌號碼填入該明細表，核認服務費收入。（範例如附件1）

（三）包租業於轉租租金及增加租金收款時，應依規定格式開立「租賃住宅包租業租金收據（二聯式）」交付次承租人，並將收據號碼填入收支明細表。（範例如附件2）