出售房地交易所得稅新舊三種制度之差異

(一)個人出售房地交易課徵房地合一所得稅新舊三種制度之差異

註一: 105年1月1日以後繼承被繼承人於104年12月31日以前取得之不動產可選擇適用舊制，財產交易所得併入個人綜合所得稅

註二:

1. 不受新法影響, 維持20%稅率者

甲、個人因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素, 交易持有期間在5年以下之房地者 (房地合一1.0: 交易持有期間在2年以下之房地者)

乙、個人以自有土地與建商合建房屋，持有期間(自土地取得之日起算)在5年內之交易。(房地合一1.0: 持有期間(自土地取得之日起算)在2年內之交易)

丙、個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新及危老重建者，其取得房地後第一次移轉且持有期間在5年內之交易。(房地合一1.0: 無此規定)

2. 個人交易持有設籍滿6年之自用房地, 課稅所得400萬以內者免納所得稅, 超過4百萬元部分，按10%稅率課徵, 自用住宅房地規定如下:

依所得稅法第 4 條之 5 第 1 項第 1 款規定, 享用自住房地優惠者須符合: 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租；且前六年內未曾適用本款規定

註三:若出售舊制之不動產，原則上應核實申報財產交易所得。惟個人出售不動產若無法保存帳簿憑證記載交易事項，再加上所出售之不動產可能係多年前取得或繼承而來，導致無法舉證原始取得成本或相關費用，故實務上納稅義務人大多會依據財政部核定標準來申報財產交易所得，即以所出售房屋之評定現值按不動產所在地不同，適用不同之百分比計算財產交易所得，但針對高總價之不動產交易，應以實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之17%計算其出售房屋之所得額。

另因為財產交易所得是以核實申報為原則，部分納稅義務人會誤會在申報財產交易所得時可選擇對自己最有利的方式申報，但若稽徵機關掌握到所得人之相關成本資料，仍可按查得資料補徵所得稅。隨著稽徵技術進步以及不動產時價登錄之制度實施之後，建議納稅義務人務必核實申報。（見圖一）